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承租人因疫情逾期付租,出租人要求没收押金、补足押金被驳

作者:朱宇锋

【案情简介】

20207月,陈某向潘某承租位于广州市花都区狮岭镇的一栋约4500平方米的厂房用于皮具生产;厂房租金每年92万,每三年递增10%,押金30万元;每年租金应在108日前付清;逾期交租超过15日,扣除所有押金。合同签订后,陈某按照合同约定向潘某支付了2021年、2022年租金;但陈某经营的皮具厂受三年疫情影响经营受阻、资金周转困难,仅向潘某支付了2023年租金20万元,剩余租金72万元直到20232月才交清。为此,潘某向法院起诉,要求没收陈某交纳的30万元押金,要求陈某重新交纳押金30万元,并承担律师费28000元。

律师代理意见

本律师依法接受陈某的委托,主要发表了如下代理意见:

1、陈某与潘某在约定交租日前后因疫情影响多次协商减租、分租、延期交租等事宜,在协商未果后,潘某于20232月限期陈某交租,陈某在限期内交清了2023年租金;陈某并非恶意欠租。为此,本律师搜集、提供了双方的微信聊天记录等证据予以证实。

2、陈某经营的皮具厂因遭受三年疫情影响经营受阻、资金周转困难,导致未能按照约定付清2023年租金,依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第五条等规定,陈某不应承担逾期付租的违约责任。为此,本律师搜集、提供了广州市、花都区、狮岭镇各级政府发布的大量疫情防控政策、通告,以及陈某经营的皮具厂收入明显减少等证据予以证实。

【法院判决】

广州市花都区人民法院审理后采纳了本律师关于陈某并非恶意欠租,不构成违约的代理意见,驳回了潘某的全部诉讼请求。潘某不服一审判决,向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院审理后同样确认陈某的迟延履行行为不构成恶意欠租的违约行为,依法驳回了潘某的上诉,维持原判。

笔者观点

1、关于疫情免责问题:《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第五条第一款规定:“承租房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少,出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同,由承租人承担违约责任的,人民法院不予支持。”本案中,陈某承租厂房是用于皮具厂的生产经营,陈某也提供了皮具厂在疫情之前及疫情期间的纳税申报表证明其收入明显减少;符合疫情免责的两个条件。

2、关于没收押金问题:在租赁合同履行过程中,扣除押金通常是指承租人拖欠租金及水电费用时,出租人从押金中扣除、折抵拖欠的租金及水电费用以优先受偿,之后承租人再补足押金,合同继续履行。而没收押金是指在承租人不履行债务时,押金归出租人所有,承租人需另行清偿债务;没收押金通常发生在合同解除的情况下。本案中,双方的租赁合同仍在继续履行,潘某起诉要求没收押金,缺乏合同依据。

3、关于重新交纳押金问题:合同当事人的义务来源于合同约定及法律规定;租赁合同并未约定、法律也未规定潘某在扣除押金后,陈某负有补足押金的义务。潘某要求陈某重新交纳押金的理据不足。

【作者:朱宇锋,执业机构:广东合拓律师事务所】

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办公地址:广州市天河区天河北路183号大都会广场8