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新闻详情

广州市成立业主大会、 选举业主委员会指导程序

一、成立业主大会条件

符合下列条件之一的,业主可以向街道办事处(镇人民政府)提出成立业主大会的书面要求:

1. 一个物业管理区域内20%以上业主联名提出成立业主大会书面要求的;

2.已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域规划总建筑面积50%以上;

3.划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目,先期开发部分符合上述第2点要求的。

上述业主人数按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算。

(依据:《广东省物业管理条例》第十三条,《业主大会和业主委员会指导规则》第十六条、二十四条)

二、成立首次业主大会会议筹备组

符合成立业主大会条件的,街道办事处(镇人民政府)应当在收到业主提出筹备业主大会书面要求后30日内,会同物业所在地的区国土房管分局(县级市国土房管局)指导、协助业主推荐产生业主大会会议筹备组。区国土房管分局(县级市国土房管局)应当积极主动配合街道办事处(镇人民政府),做好指导、协助业主成立业主大会工作。

联名业主应当向街道办事处(镇人民政府)提供成立业主大会的书面报告,其有效房产证明、身份证的复印件等资料。有效房产证明、身份证的复印件应当提供原件核对。

(依据:《广东省物业管理条例》第十三条,《业主大会和业主委员会指导规则》第六、九条)

(一)筹备组成员的组成。

筹备组成员由业主代表若干名、建设单位(公有住房出售单位)代表1名、街道办事处(镇人民政府)代表1名和居民委员会代表1名,共7至15人单数组成,其中业主代表应当不少于首次业主大会筹备组人数的60%。业主代表可以由物业管理区域内的住宅业主和非住宅业主组成,筹备组组长可以由街道办事处(镇人民政府)代表担任。

业主代表的人数由街道办事处(镇人民政府)根据物业规模、物业用途等因素确定。

街道办事处(镇人民政府)可以委托居民委员会组织业主推荐产生筹备组业主代表。

(依据:《省条例》第十三条,《指导规则》第十、十四条)

(二)筹备组业主代表应符合的条件。

筹备组业主代表应当从具备以下条件的业主中产生:

1.具有完全民事行为能力;

2.遵纪守法,热心公益事业,责任心强,具有较强的公信力和组织能力;

3.履行业主义务,按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用,无损害公共利益行为;

4.本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职;

5.具备必要的工作时间。

(依据:省条例第二十五条,指导规则第三十一条。)

(三)公告组建筹备组。

街道办事处(镇人民政府)会同联名业主拟定《关于组建首次业主大会会议筹备组的通知》(附件1)。由街道办事处(镇人民政府)将《关于组建首次业主大会会议筹备组的通知》、《筹备组业主代表候选人登记表》(附件2)、《支持业主代表候选人的业主签名表》(附件3)等在物业管理区域内显著位置公告7日以上,告知全体业主筹备成立业主大会事宜。通知应当明确业主代表的人数、业主代表候选人的条件、提交资料的方式、提交资料的时间期限等。

发出通知同时,街道办事处(镇人民政府)应当通知建设单位(公有住房出售单位)授权委托一名代表参加筹备组工作。建设单位收到通知后5日内,应当将填写好《建设单位/公有住房出售单位参加筹备组成员情况表》(附件4)、规划部门批准的《建设工程报建审核书》复印件等资料及时提交给街道办事处(镇人民政府)。建设单位(公有住房出售单位)已不存在或者决定不参加筹备组或者未及时回复街道办事处(镇人民政府)通知的,视为其放弃筹备组成员资格。

(五)推荐筹备组业主代表候选人。

通知公告期内,筹备组业主代表候选人可以采取业主自荐或者推荐等方式产生。筹备组业主代表候选人将填写好的《筹备组业主代表候选人登记表》和《推荐业主代表候选人的业主签名表》、本人和推荐其本人成为业主代表候选人的业主的有效房产证明及身份证的复印件等资料提交给街道办事处(镇人民政府)。有效房产证明、身份证的复印件应当提供原件核对。

住宅业主代表候选人应当不少于10名业主联名支持,非住宅业主代表候选人应当不少于5名业主联名支持。被推荐或者自荐成为业主代表候选人的业主不能作为业主代表候选人的推荐人。

上述业主人数按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算。

(六)产生筹备组业主代表候选人。

通知公告期满后,由街道办事处(镇人民政府)按照《关于组建首次业主大会会议筹备组的通知》和本指导程序,根据业主的物权份额和物业用途、业主的代表性和广泛性等因素确定符合条件的筹备组业主代表。

业主代表候选人人数不足的,街道办事处(镇人民政府)组织业主再次推荐;经再次推荐,业主代表候选人人数仍未达到规定人数的,筹备首次业主大会工作终止。

业主代表候选人人数较多的,由街道办事处(镇人民政府)组织业主代表候选人协商确定筹备组业主代表人选;经协商未果,由街道办事处(镇人民政府)确定筹备组业主代表人选。

(依据:《指导规则》第九、十四条)

(七)筹备组业主代表的异议处理。

产生筹备组业主代表后,街道办事处(镇人民政府)应当将业主代表名单以书面形式在物业管理区域内显著位置公告7日以上。公告期间,业主对业主代表有异议的,应当向街道办事处(镇人民政府)提出书面意见。业主代表存在不符合筹备组业主代表条件情形的,由街道办事处(镇人民政府)取消其业主代表资格。

(八)确立筹备组。

筹备组业主代表名单公告期满,业主无异议或异议不成立的,街道办事处(镇人民政府)应当将《首次业主大会会议筹备组成立公告》(附件5)和《首次业主大会会议筹备组成员名单》(附件6)在物业管理区域内显著位置公告。筹备组自公告之日起成立。

筹备组自成立之日起6个月内,未能组织召开首次业主大会会议表决通过管理规约和业主大会议事规则、并选举产生业主委员会的,筹备组自行解散;

筹备组自成立之日起6个月内,组织召开首次业主大会会议表决通过管理规约和业主大会议事规则,但未选举产生业主委员会的,由居民委员会在街道办事处(镇人民政府)的指导和监督下,按照业主大会议事规则的约定,组织业主选举产生业主委员会。

(依据:《省条例》第十五条,《指导规则》第十五、五十七条)

(九)刻章。

筹备组确立之后,可持街道办事处(镇人民政府)发出的《首次业主大会会议筹备组成立公告》和《首次业主大会会议筹备组成员名单》向公安机关申请刻制筹备组印章,印章由筹备组组长保管。

筹备组解散之日起,筹备组印章作废。

(十)筹备组应当做好以下筹备工作:

1.确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;

2.确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容,包括确定发放、回收、保管、统计选票或者表决票的时间、地点和方式;

3.草拟管理规约、业主大会议事规则;

4.依法确定首次业主大会会议表决规则;

5.制定业主委员会委员候选人产生办法,确定业主委员会委员候选人名单;

6.制定业主委员会选举办法;

7.完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的,筹备组应当记录并作出答复。

筹备组制定的业主委员会委员候选人产生办法和业主委员会选举办法不得违反业主大会议事规则的相关规定。

(依据:《省条例》第十五条,《指导规则》第十二条。)

三、制订和通过《管理规约》、《业主大会议事规则》

(一)建设单位和物业服务企业提供文件资料。

建设单位和物业服务企业应该及时向筹备组提供下列资料,并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。

1.物业管理区域证明;

2.房屋及建筑物面积清册;

3.业主名册;

4.建筑规划总平面图;

5.交付使用共用设施设备的证明;

6.物业服务用房配置证明;

7.已筹集的专项维修资金清册;

8.其他有关的文件资料。

上述资料由筹备组组长保管或者由筹备组组长指定筹备组其他成员保管。选举产生首届业主委员会之后,筹备组组长应当将资料移交给首届业主委员会。

(依据:《省条例》第十四条,《指导规则》第八条)

(二)草拟管理规约和业主大会议事规则。

筹备组负责拟订管理规约和业主大会议事规则,其中:

1.管理规约应当对下列主要事项作出约定:

(1)物业的使用、维护、管理;

(2)专项维修资金的筹集、管理和使用;

(3)物业共用部分的经营与收益分配;

(4)业主共同利益的维护;

(5)业主共同管理权的行使;

(6)业主应尽的义务;

(7)违反管理规约应当承担的责任等。

2.业主大会议事规则应当对下列主要事项作出约定:

(1)业主大会名称及相应的物业管理区域;

(2)业主委员会的职责;

(3)业主委员会议事规则;

(4)业主大会会议召开的形式、时间和议事方式;

(5)业主投票权数的确定方法;

(6)业主代表的产生方式;

(7)业主大会会议的表决程序;

(8)业主委员会委员的资格、人数、任期和职务终止等;

(9)业主委员会换届程序、业主委员会委员补选办法等;

(10)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理;

(11)业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目,先期开发部分符合成立业主大会条件的,首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

业主大会议事规则应当约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。

未参与表决的业主,其投票权数是否计入已表决的多数票,由管理规约或者业主大会议事规则规定。

(依据:《省条例》第十七条,《指导规则》第十六、十八、十九、二十五、二十六条)

(三)公示管理规约和业主大会议事规则。

筹备组应当将拟订的《管理规约(征求意见稿)》和《业主大会议事规则(征求意见稿)》以书面形式在物业管理区域显著位置公示,向全体业主征求意见。公示时间不少于7日。

业主对上述公示内容有异议的,应当在公示期内以书面形式署名向筹备组提出。筹备组应当在收到书面意见后5日内予以答复。对业主的异议,筹备组应当集体讨论并书面记录,经超过半数筹备组成员同意的,应予采纳。

筹备组公示《管理规约(征求意见稿)》和《业主大会议事规则(征求意见稿)》的同时,应当公告广州市国土房管局或广东省住房和城乡建设厅制定的《管理规约(示范文本)》和《业主大会议事规则(示范文本)》供业主参考。

经征求意见,筹备组对《管理规约(征求意见稿)》和《业主大会议事规则(征求意见稿)》有修改的,应当将经过修改的上述征求意见稿在物业管理区域显著位置再次公示,公示时间不少于7日。

(四)确定业主投票权数。

筹备组负责确认业主身份,确定业主的投票权数。业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定,其中:

1.专有部分面积和建筑物总面积按照下列方法认定:

(1)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;

(2)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。

2.业主人数和总人数按照下列方法认定:

(1)业主人数按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;

(2)总人数,按照前项的统计总和计算。

(依据:《指导规则》第二十三、二十四条)

(五)发出会议通知。

召开首次业主大会会议15日前,筹备组应当将《关于召开首次业主大会会议的通知》(附件7)在物业管理区域内显著位置公告,公告时间不少于7日。通知中应当包括会议召开的时间、地点、形式、内容及会议表决规则等内容。

业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

采用书面征求意见形式的,筹备组应当将《<管理规约>、<业主大会议事规则>表决票》(附件8)与召开首次业主大会会议的通知同时公告。

(依据:《省条例》第十九条,《指导规则》第二十二条)

(六)投票表决《管理规约》和《业主大会议事规则》。

筹备组应当按照召开首次业主大会会议通知的要求,组织业主对《管理规约》和《业主大会议事规则》进行投票表决。

采用书面征求意见形式的,筹备组应当组织人员发放、回收、保管表决票,并做好签收与登记工作。

业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托他人参加业主大会会议的,应当出具书面委托书,载明委托事项、委托权限及期限。

业主为法人的,由其法定代表人或其书面委托的代理人行使投票权;业主为无民事行为能力人或者限制行为能力人的,由其监护人行使投票权。

(依据:《省条例》第十九、二十一条)

(七)统计、公布表决结果。

筹备组负责统计、查验表决票,及时公布表决结果。筹备组应当采用公开的方式,邀请业主监督对表决票的统计、查验过程。

采用集体讨论形式的,筹备组应当场公布表决结果。

采用书面征求意见形式的,筹备组应当将统计的表决结果以书面形式在物业管理区域内显著位置公示30日以上。公示内容应当包括业主的房号和专有部分面积,业主对《管理规约》、《业主大会议事规则》的赞同、反对、弃权意见,全体业主对《管理规约》、《业主大会议事规则》赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。

(八)表决结果异议的处理。

在表决结果公告期间,业主对表决结果有异议的,筹备组应当及时答复;业主要求查验表决票的,筹备组应当将业主本人的表决票供其查验。

业主查验表决票的,应当持本人身份证和有效房产证明;业主委托他人查验表决票的,应当出具书面委托书,载明委托事项、委托权限及期限。委托人应当持业主本人的身份证和有效房产证明。

(九)公告表决结果。

经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意通过《管理规约》、《业主大会议事规则》后,筹备组应当及时在物业管理区域内显著位置公告《首次业主大会会议决定(一)》(附件9)。

对业主大会决定有异议的,业主可以通过司法途径解决。

四、选举产生首届业主委员会

(一)业主委员会委员条件。

业主委员会委员应当从具备以下条件的业主中选举产生:

1.具有完全民事行为能力;

2.遵纪守法,热心公益事业,责任心强,具有较强的公信力和组织能力;

3.遵守管理规约,履行业主义务,按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用,无损害公共利益行为;

4.本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职;

5.具备必要的工作时间。

(依据:《省条例》第二十五条,《指导规则》第三十一条。)

(二)业主委员会组成。

业主委员会一般由5-15人的单数委员组成,每届任期不超过5年,可以连选连任,具体人数、任期由业主大会议事规则约定。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

业主委员会委员是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则约定。

业主委员会实行差额选举的,未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人,可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员。候补委员人数由业主大会议事规则约定。候补委员可以列席业主委员会会议,不具有表决权。

(依据:《省条例》第二十六条,《指导规则》第三十二条。)

(三)发出会议通知。

召开选举业主委员会委员的业主大会会议15日前,筹备组应当将《关于召开业主大会会议选举业主委员会委员的通知》(附件10)在物业管理区域内显著位置公告,公告时间不少于7日。上述通知应当包括会议召开的时间、地点、形式、内容及会议表决规则等内容。

采用书面征求意见形式的,筹备组应当将《业主委员会委员候选人选票》(附件11)、《业主委员会委员候选人简历表》(附件12)、《推荐业主委员会委员候选人的业主签名表》(附件13)与召开业主大会会议的通知同时公告。

(四)业主自荐或推荐业主委员会委员候选人。

业主委员会委员候选人可以由物业管理区域内的住宅业主和非住宅业主组成,可以采取业主自荐或推荐等方式产生。

通知公告期内,业主委员会委员候选人将填写好的《业主委员会委员候选人简历表》和《推荐业主委员会委员候选人的业主签名表》、本人和支持其本人成为业主委员会委员候选人的业主的有效房产证明及身份证(复印件,带原件核查)等资料交给筹备组核实。

采取业主自荐或推荐等方式产生的业主委员会委员候选人,住宅业主委员会委员候选人均应当有不少于10名业主推荐,非住宅业主委员会委员候选人均应当有不少于5名业主推荐,推荐业主委员会委员候选人的业主不能作为业主委员会委员候选人。

上述业主人数按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算。

(五)确定业主委员会委员候选人资格。

通知公告期满后,由筹备组根据已制定的业主委员会委员候选人产生办法,确定符合条件的业主委员会委员候选人。业主委员会委员候选人人数少于业主大会议事规则约定的业主委员会委员人数的,由筹备组继续组织业主推荐。

筹备组应当将确定的业主委员会委员候选人简历表在物业管理区域内显著位置公告,公告时间不少于7日。公告期间,业主对业主委员会委员候选人有异议的,筹备组应及时答复。业主委员会委员候选人存在不符合业主委员会委员条件情形的,由筹备组取消其业主委员会委员候选人资格。

(六)投票选举首届业主委员会委员。

筹备组应当根据已制定的业主委员会选举办法,组织业主对《业主委员会委员候选人选票》进行投票表决。

采用书面征求意见形式的,筹备组应当将统计的表决结果在物业管理区域内显著位置公告30日以上。公告内容应当包括业主的房号,业主对业主委员会委员候选人的赞同、反对、弃权意见,全体业主对业主委员会委员候选人的赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。

业主对选举业主委员会委员结果有异议或要求查验选票的,参照“召开首次业主大会的第(八)项规定”处理。

经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意选举产生业主委员会委员后,筹备组应当将选举结果,及《首次业主大会会议决定(二)》(附件14)及时在物业管理区域内显著位置公告。

自公告选举产生业主委员会之日起,筹备组自动解散。

(七)选举业主委员会主任、副主任。

首届业主委员会委员应当自业主委员会选举产生之日起7日内,在街道办事处(镇人民政府)的指导下,组织召开首次业主委员会会议,按照业主大会议事规则的约定,由业主委员会委员推选产生业主委员会主任、副主任。

(八)备案。

业主委员会应当自选举产生之日起30日内,填写《广州市业主委员会备案申请表》(附件15),并同时提交下列材料(一式两份)向物业所在地的街道办事处(镇人民政府)办理备案手续:

1.管理规约、业主大会议事规则;

2.业主大会的会议记录和会议决定;

3.业主委员会委员(候补委员)名单及其基本情况;

4.业主大会决定的其他重大事项。

物业所在地的街道办事处(镇人民政府)应当在收到上述材料后5日内发出《业主委员会备案回执》(附件16),同时将该备案回执(抄送件)、一份备案材料送交区国土房管分局(县级市国土房管局)。

业主委员会收到备案回执后,应将备案情况告知物业服务企业,并在物业管理区域的显著位置公告。

业主委员会任期内,备案内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起15日内书面报告物业所在地的街道办事处(镇人民政府)。街道办事处(镇人民政府)将业主委员会变更内容抄送区国土房管分局(县级市国土房管局)。

(依据:《省条例》第二十七条,《指导规则》第三十三、三十四条。)

(九)刻制印章及对印章的管理和使用。

业主委员会办理备案手续后,可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

业主委员会应当建立印章管理规定,并指定专人保管印章。使用业主大会印章,应当根据业主大会议事规则的约定和业主大会的决定;使用业主委员会印章,应当根据业主委员会会议的决定。

(依据:《省条例》第二十八条,《指导规则》第三十四、四十一条。)

五、换届选举业主委员会

(一)业主委员会组织换届选举。

业主委员会任期届满前3个月,应当组织召开业主大会会议,进行换届选举,并报告物业所在地的街道办事处(镇人民政府)。

业主委员会应当在任期届满之日起3日内,将其保管的属于业主大会、业主委员会的有关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会。

业主委员会任期届满,不得继续履行职责。

(依据:《省条例》第三十四条,《指导规则》第四十七、四十八条)

(二)换届选举委员人数不足的处理办法。

因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数二分之一的,新一届业主委员会产生之前,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处(镇人民政府)的指导和监督下,代行业主委员会的职责。

(依据:《指导规则》第五十八条)

(三)业主委员会不组织换届选举的处理办法。

业主委员会在规定时间内不组织换届选举的,物业所在地的街道办事处(镇人民政府)或者区国土房管分局(县级市国土房管局)应当责令其限期组织换届选举;逾期仍不组织的,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处(镇人民政府)的指导和监督下,组织换届选举工作。

(依据:《指导规则》第五十七条)

六、终止业主委员会委员资格和增补业主委员会委员

(一)自行终止委员资格。

业主委员会委员有下列情形之一的,其委员资格自行终止:

1.因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

2.因疾病等原因丧失履行职责能力的;

3.任职期间被依法追究刑事责任;

4.本人以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;

5.业主大会议事规则约定的其他情形。

(二)其他决定终止委员资格。

业主委员会委员有下列行为之一的,经业主委员会会议决定中止其委员资格,并提请业主大会会议决定终止其委员资格。

1.挪用、侵占业主共有财产;

2.索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬;

3.利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费;

4.违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用;

5.泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动;

6.其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

(依据:《省条例》第三十、三十一、六十六条,《指导规则》第四十三、四十四条)

(三)委员资格终止后移交资料。

业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起3日内将其保管的属于业主大会、业主委员会所有的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交回业主委员会。

(依据:《省条例》第三十二条,《指导规则》第四十五条。)

(四)增补委员。

业主委员会委员职务终止,有候补委员的,由候补委员依次递补。业主委员会应当及时将业主委员会委员职务终止和候补委员递补的情况在物业管理区域的显著位置公告。

业主委员会委员缺员,由候补委员递补后仍不足5人,或者后期物业的业主入住后需增补业主委员会委员的,业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。

业主委员会委员集体辞职的,应当召开业主大会会议重新选举业主委员会。业主可以向物业所在地街道办事处(镇人民政府)提出协助要求,街道办事处(镇人民政府)应当给予协助。

(依据:《省条例》第三十二、三十三条,《指导规则》第四十六条)

七、其他事项

(一)召开业主大会、选举业主委员会可以参照召开首次业主大会、选举首届业主委员会工作程序执行。

(二)业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

有下列情况之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

1.经业主委员会决定的;

2.经专有部分占建筑物总面积20%以上业主且占总人数20%以上业主提议的;

3.发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

4.业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

(依据:《省条例》第十八条、《指导规则》第二十一条。)

(三)业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议,或者发生应当召开业主大会临时会议的情况,业主委员会不履行组织召开会议职责的,物业所在地的街道办事处(镇人民政府)或者区国土房管分局(县级市国土房管局)可以责令业主委员会限期召开;逾期仍不召开的,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处(镇人民政府)的指导和监督下组织召开。

(依据:《省条例》第二十条,《指导规则》第五十一条。)

(四)业主可以幢、单元或者楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议。

推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当在参加业主大会会议3日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见;需要投票表决的,业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。

(依据:《省条例》第二十条,《指导规则》第二十七条。)

(五)业主委员会会议应当按照业主大会议事规则的规定定期召开。经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的,应当在7日内召开业主委员会会议。

业主委员会会议由主任召集和主持,主任因故不能履行职责,可以委托副主任召集。

业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出决定必须经全体委员过半数同意,并在物业管理区域的显著位置公布。

业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

(依据:《省条例》第二十九条,《指导规则》第三十七、三十八条。)

(六)按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上委员提议,应当召开业主委员会会议的,业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的,物业所在地的街道办事处(镇人民政府)或者区国土房管分局(县级市国土房管局)可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。

(依据:《指导规则》第五十二条)

(七)业主委员会应当建立工作档案,工作档案包括以下主要内容:

1.业主大会、业主委员会的会议记录;

2.业主大会、业主委员会的决定;

3.业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同;

4.业主委员会选举及备案资料;

5.专项维修资金筹集及使用账目;

6.业主及业主代表的名册;

7.业主的意见和建议。

(依据:《指导规则》第四十条)