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无民事行为能力人如何出售自有房产?

无民事行为能力是指不具有以自己的行为取得民事权利和负担民事义务的资格,不能产生法律关系发生、变更、消灭的效果。根据《民法通则》及相关司法解释,无民事行为能力人包括不满十周岁的未成年人、不能辨认自己行为的精神病人、痴呆症人、植物人等;其民事活动由他的法定代理人代理。本文只论述不能能辨认自己行为的精神病人、痴呆症人等无民事行为能力人出售自有房产的情形。由于法律规定无民事行为能力人实施的民事行为无效(但奖励、赠予、报酬等纯获利行为除外)。因此,无民事行为能力人不能自行出售房产。那么无民事行为能力人又该如何出售登记在自己名下的房产呢?

笔者通过对法律的分析及实践操作,总结了不能辨认自己行为的精神病人、痴呆症人、植物人等无民事行为能力人出售自有房产的三个步骤,供大家分享。

第一步:向人民法院申请认定房屋产权人为无民事行为能力人

《民法通则》规定,不满10周岁的未成年人或不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人。可见,并不是所有的精神病人都是无民事行为能力人,必须具备“不能辨认自己行为”这一条件。《民法通则》第十九条规定:“精神病人的利害关系人,可以向人民法院申请宣告精神病人为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人。”《民事诉讼法》第187、188、189条规定,“申请认定公民无民事行为能力或者限制民事行为能力,由其近亲属或者其他利害关系人向该公民住所地基层人民法院提出。人民法院受理申请后,必要时应当对被请求认定为无民事行为能力或者限制民事行为能力的公民进行鉴定。申请人已提供鉴定意见的,应当对鉴定意见进行审查。人民法院经审理认定申请有事实根据的,判决该公民为无民事行为能力或者限制民事行为能力人;认定申请没有事实根据的,应当判决予以驳回。”可见,除公民不满10周岁的情形外,公民是否具备民事行为能力应由人民法院进行认定。鉴定机构出具的鉴定意见、医院出具的医疗证明或近亲属的陈述,并不能作为公民是否具备民事行为能力的法定凭证。房地产登记机构应依据人民法院的判决来确认房屋产权人是否为无民事行为能力人。

第二步:由无民事行为能力人所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会在近亲属中指定监护人

出售房产属于民事活动,根据《民法通则》第十二、十三条规定,“无民事行为能力人的民事活动由其法定代理人代理。”无民事行为能力人出售房屋依法应由其法定代理人代理。而《民法通则》第十四条规定:“无民事行为能力人的监护人是他的法定代理人。”因此,必须先确定无民事行为能力人的监护人。

如何确定无民事行为能力人的监护人?对于精神病人、痴呆症人、植物人等无民事行为能力人的监护人的确定,《民法通则》及相关司法解释规定了如下方式:

首先:由有监护资格的人之间协议确定监护人;

其次:有监护资格的人协议不成或对担任监护人有争议的,由无民事行为能力人所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会在近亲属中指定。

最后:对居民委员会、村民委员会的指定不服,可向人民法院起诉,由人民法院指定监护人。

然而,《民法通则》第十七条规定,对无民事行为能力人有监护资格的人包括:(一)配偶;(二)父母;(三)成年子女;(四)其他近亲属;(五)关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任,经精神病人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会同意的。《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)》第12条又规定:“民法通则中规定的近亲属包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女,外孙子女。”由于对无民事行为能力人有监护资格的人员众多,在现实生活中,很难做到有监护资格的人都参与协商;且房地产登记机关也很难核实监护人协议的真实性、合法性,因此,房地产登记机关在审核监护人身份证明文件时,通常不以监护人协议作为监护人取得监护权的依据,而一般要求监护人提供无民事行为能力人所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会或人民法院出具的其取得监护权的相关证明文件或裁判文书。

第三步:监护人作为产权人的法定代理人向房地产登记机关申请办理交易过户手续

监护人在向房地产登记机关申请办理交易过户手续时,除了需要提交《房地产权证》原件等正常交易过户的资料外,还需要提交:1、人民法院作出的产权人为无民事行为能力人的《民事判决书》;2、监护人身份证明文件(包括指定监护人证明或裁判文书、监护人身份证、户口簿等身份证明文件)。另外,根据《民法通则》第十八条:“监护人应当履行监护职责,保护被监护人的人身、财产及其他合法权益,除为被监护人的利益外,不得处理被监护人的财产。”房地产登记机关会视具体情况要求监护人提供为产权人利益而出售房产的证明文件或作出必要的承诺。


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