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买方垫资赎契存在哪些风险,应当如何规避?

买方垫资赎是指卖方出售带抵押的房产时,由买方代卖方提前偿还银行贷款,赎出房产证以便办理过户。

在广州的二手房交易市场中,“卖方递件过户当天支付首期款”已成为交易双方的首选。但是卖方由于资金不足等原因,而要求买方垫资赎契的情形也屡见不鲜;即买方先支付部分首期款给卖方,以便卖方还清银行贷款、涂销抵押。买方由于缺乏风险防范意识,往往同意为卖方垫资赎契。殊不知,在买方垫资赎契时,买方将承担巨大的交易风险。

要了解买方垫资赎契的交易风险,必须先了解买方垫资赎契的交易流程。买方垫资赎契的交易流程为:卖方向银行申请提前还贷→银行批准卖方提前还贷申请→买方在银行指定的提前还贷期限内将垫资款转入卖方还贷账号→银行划扣还贷款→银行审核后出具还清贷款证明→卖方向房管部门申请涂销抵押→双方办理交易过户递件手续。可见,在买方垫资赎契交易过程中,买方转账至卖方还贷账号与银行划扣之间、银行划扣与办理交易过户递件之间存在两个时间差,从而导致买方主要存在以下两大交易风险:

一是:卖方将垫资款挪作他用。买方将垫资款转入卖方的还贷账户后,卖方在银行划扣之前将钱提走,导致提前还贷不成,甚至卷款逃之夭夭。由于卖方没有还清贷款,房产仍设有抵押,银行对房产享有优先受偿权,买方很难以房产弥补其垫资款损失。

如博主经办的买方垫资赎契的一个案件:2013年,陆某就购买海珠区的一套房产与梅某签订《存量房买卖合同》,房屋总价203万。由于该房屋设有抵押登记,梅某尚欠银行贷款110万元。为此,双方在合同中约定由陆某垫资赎契。合同签订后,陆某支付了定金10万元,并向梅某还贷账号转入了垫资款110万元。谁料,梅某却将陆某转入的垫资款挪作他用,并未偿还银行贷款。为此,陆某向海珠区人民法院起诉要求梅某将房屋过户登记至其名下。诉讼过程中,银行表示必须还清贷款后才同意过户。最后,陆某考虑到如果解除合同,其要回房款的可能性更小,其损失更大,无奈之下陆某再次出资110万元代梅某偿还了银行贷款,将房产过户至自己名下。然而,陆某前后已向梅某共支付了230万元,陆某因此而多支付的27万元房款,梅某至今仍无力偿还。

二是:买方出资赎契后,完成交易过户手续前,若出现卖方又将房屋出售给第三人或因卖方拖欠第三人债务房屋被法院查封或卖方将房产再次抵押等交易不成的情形,买方垫资款极有可能无法收回,损失最终由买方实际承担。

那么,买方应当如何规避这些交易风险?

首选,由卖家出资赎契或办理银行转按揭,不要接受买家垫资赎契的付款方式。

次选,如果卖方确实无法筹集足够资金提前还贷,又无法办理银行转按揭,那么双方可委托按揭或担保公司做交易担保并出资赎契,双方协商担保费用的承担方式。

尾选,由买方垫资赎契。在广州,买方垫资赎契的交易模式下,买方垫资赎契的交易风险不可规避,买方只能通过以下方式控制好赎契过程,尽可能的降低交易风险,以实现交易的安全性。

1、积极跟进卖方申请提前还贷情况,核实银行指定的还贷期限,将垫资款转入卖方的还贷银行账号。

2、缩短买方将垫资款转账给卖家与银行划扣之间的时间差,防止卖方将垫资款挪作他用。建议在临近银行最后还款期限时转账。

3、由中介保管卖方的房产证、供楼存折、卡、贷款抵押合同、身份证等原件,并取消供楼银行账号的网上银行、手机银行和电话银行等转账权限,确保买方垫资款不会被卖方转走。

4、立即办理房屋网签手续,防止卖方一房二卖。

5、到房管部门查册,核实房屋的登记、抵押、查封情况。

6、卖方出具全权委托公证书,委托中介或按揭公司办理“赎契”等事宜。

7、如果买方也要申请按揭贷款,建议买方申请按揭与垫资赎契同步进行,尽量缩短买方垫资赎契与办理交易过户递件手续之间的时间差。


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