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公摊面积缩水引起建筑面积减少,开发商也要返还相应的面积差异款

在目前的房地产销售市场中,开发商为了尽快回笼资金,大多采用预售方式销售未竣工的商品房。然而,由于双方签订商品房预售合同时,商品房尚未建成,合同中关于商品房建筑面积(包括套内建筑面积、公摊面积)的约定都只是预测面积。在商品房建成后,难免出现合同约定的建筑面积与产权登记面积或实测面积出现差异的情况。为此,在商品房预售合同中通常会约定面积差异的处理办法。如广州市国土资源和房屋管理局制定的《广州市商品房买卖合同(预售)示范文本》第十八条“面积确认及面积差异处理”、2014年住房城乡建设部、工商总局制定的新版《商品房买卖合同(预售)示范文本》(GF-2014-0171)第十三条“面积差异处理”,均对面积差异的处理办法作出了规定,这为商品房面积差异的处理提供了合同依据。

但是,这两个示范文本也存在一定的不足,即:当合同约定以套内建筑面积计算房价时,公摊面积缩水导致建筑面积减少应当如何处理,示范文本均没有作为规定。在广州市商品房预售市场中,开发商通常选择按套内建筑面积计算房价,并约定了商品房的单价和总价,《广州市商品房买卖合同(预售)示范文本》第十八条“面积确认及面积差异处理”也约定了套内建筑面积出现差异时的处理办法,而没有约定公摊面积差异导致建筑面积差异的处理方式。因此,一旦公摊面积出现缩水,开发商往往以商品房是按套内建筑面积计价,对公摊面积缩水不做补偿。绝大多数业主由于对法律的不了解、对合同条款的理解出现偏差,而默默承受了公摊面积缩水的损失。殊不知在二手房交易惯例中,均是按建筑面积计算房价。公摊面积缩小必然影响到商品房的市场价格。

事实上,《广州市商品房买卖合同(预售)》中关于按套内建筑面积计价只是有关计价方式的约定,按照市场交易常理,公摊建筑面积的建设成本应当已经计入套内建筑面积销售单价中,没有另行计价。合同没有就因公摊面积差异引起建筑面积发生差异时如何处理作出约定,并不能得出“因商品房按套内建筑面积计价,公摊面积缩水不做补偿”的结论;而应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定:“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”另外,2012年6月26日,广东省高级人民法院《关于印发<全省民事审判工作会议纪要>的通知》第8条也规定:“商品房买卖合同约定按套内建筑面积计算单价,公共部位和公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内,不再另行计价,如交付房屋时建筑面积少于合同约定的,出卖人应依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定承担违约责任。”

可见,公摊面积缩水引起建筑面积减少时,开发商应当返还相应的房价款给业主;具体返还金额的计算公式为:商品房总价款÷合同约定的建筑面积×缩水面积。这一观点已在广州、上海、佛山等法院形成普遍共识,并司法审判实践中得到了确认。

但是需要我们注意:并不是所有的公摊面积缩水开发商都要承担责任。如:《合同补充协议》有类似“若合同约定的共用分摊建筑面积与产权登记面积产生差异,双方不作任何补偿”的约定或存在其他约定、法定免责事由的情况下,开发商则可能无需承担公摊面积缩水引起建筑面积减少的责任。


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