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商业地产租赁纠纷如何解决?

商铺的买卖也被很多人看好,所谓“一铺养三代”。但是,商业地产租赁纠纷频出,如何有效规避及维权?本报特别邀请天津宁一律师事务所王京涛律师进行全面分析及针对性解答。

目前,商业地产出租人和承租人之间租金收入的约定主要有两种方式:一是固定租金方式。无论商户经营状况如何,每个租期商户向出租人固定交纳一定数额的租金,这种方式比较简单,出租人只需收取固定租金即可。二是扣率租金和固定租金两者取其高的方式。即确定一个比例,按照每个租期商户的营业额乘以百分比所得的金额为扣率租金。如果扣率租金高于固定租金,则当月租金为扣率租金,如扣率租金低于固定租金,则当月租金为固定租金,一般采取的是先预交固定租金,待租期结束后再补足扣率租金与固定租金之间的差额的形式。

很多时候出租人和商户会因为营业额数额上的争执而引发法律纠纷,甚至终止双方之间的租赁合同。如果是商业经营者统一收银方式的话,则不存在此问题。如果是由商户各自收银,最好采取“日报”和“月报”相结合、商户自报和出租人定期抽查相结合的形式更为合理。

出租人在招商时往往会给予商户一定期限的装修期,在装修期内商户享受免租待遇。由此引发了一个法律问题,即装修期双方之间的法律关系究竟应该如何确定?

装修期是一个容易出现各种问题的阶段,它独立于租期之外,很容易出现法律上的风险,应将装修期纳入正式租赁期限。在租赁期限内,双方存在租赁法律关系,签订约定双方权利义务的《租赁合同》,出现任何纠纷可以直接适用租约。

商户欠租怎么办?出租人是否可以采取停水停电的措施呢?这需要在《租赁合同》中有明确的约定。首先,应在《租赁合同》中写明,在商户欠租的情况下,出租人享有对商户采取停水停电的权利。需要满足下列条件:出租人作为使用人与自来水公司和电力公司签订了《用水协议》和《购电协议》,商户和自来水公司、电力公司并没有直接签约。在这种情况下,对于商户的欠租,开发企业可以采取停水停电措施。因为商户和自来水公司、电力公司并不存在水、电使用合同,开发企业是使用人,对于商户的欠租行为,开发企业有权采取停水停电的自助措施。如果擅自停水、停电造成了商户损失,应该承担赔偿责任。另外,还要注意的一点是,在出租人有权采取停水、停电措施的前提下,出租人应事先书面通知商户,提前告知将采取停水、停电措施,这样能避免因贸然停电给商户带来突然损失,以减小风险。