关于物业管理的注意事项

作为物业管理，是繁琐的。需要我们的细心和认真处理。在日常管理中，作为管理人员，必需注意以下问题：

前期交接

作为物业交接，必需明确以下事项：

1.前期的交接准备，包括相关资料的收集与整理。最好拟订交接验收清单，明确各项目和交接验收标准，以及验收方式和细节。明确验收未能够一次通过的整改措施，实施细节以及二次验收方法（案）；并明确不能够通过的工程的强制执行标准与方案。

2.交接验收的实施方案与具体执行。自验——要求开发（承包）者自行验收，也叫初次验收；交叉验收——由接受方和交出方共同参加的验收，目的在于找出问题以便于整改交接；综合验收——双方以及第三方（业主）参与的验收，也是最终的交接验收。（注意：本处没有包含行政部门的验收，但是并不是说可以不通过行政验收。尤其是对于消防和建设体的安全验收！）

3.交接与维护期限的合约签订。对于已经验收通过的工程项目，共同明确相关条例并予执行。对没有能够通过验收的工程项目，通过协商处理，并予以明确。

前期管理

作为物业管理公司，尤其是一个专业的物业管理公司，必须善于组织、管理和及时兑现你给广大业主的承诺。没有良好的管理团队，就没有良好的服务，就将失去未来的后期管理资格！

1.组织相关人员成为管理团队，并明确各自的岗位职责、权利和义务，以及报酬等。

2.订立相关的规章制度，明确各部门和团体的职能并能够正确运作。

3.签订相关交接文件，明确交接验收项目，并对已经交接验收完毕的项目开展相关的物业管理服务。

4.依据国家制定的管理条例、收费标准等进行相关的服务；国家没有明确的，依据行业标准；没有行业标准的，自己拟订标准，将相关标准的计算公式进行物业公告，并报物价局进行审核批准后执行。

5.对公共未明确区域的管理，提请业主大会审理并明确。

装修管理

业主有依法装修的权利，同时也有按章装修的义务。

1.物业公司有义务为业主提供建筑本体框架结构图纸，并明确相关的装修管理规定。

2.物业公司对建筑本体（含室外花园）外观有统一的要求的，必须明确并在建筑本体的醒目位置进行公示！其他公共区域有要求的，应同时明确。

3.业主有义务为物业公司提供自己的室内装修方案和相关图纸资料（安全保卫措施除外，但不得违反相关规定）。

4. 物业公司必须在规定时间内对业主提交的资料进行审核，并出具书面审核意见和建议。对不符合规定的，应书面告知业主和装修公司，并通知装修管理人员进行落实。

5.物业公司无权对业主共有的公共屋面进行屋面花园审核批示。并有义务保全公共屋面的共同使用权益及维护消防通道安全畅通。

6.为保证装修工程质量，物业公司可以对装修公司收取一定金额（装修工程总金额的５～２０％）的现金作为工程质量押金。

7.物业管理员工有义务监督装修工程的装修质量，并有责任制止违规作业。对违规造成的损失，由违规方负责；对多次违规，以及违规后不服从制止及停工整顿的，物业公司有义务和权利依据国家以及相关的公约进行强制处理。

8.因物业管理没有能够到位引起的违规，视具体情况处理。

9.因行政区域做的管理规定，须及时通告业主并协调处理。

10.及时对已经装修完毕的物业主体进行验收和确认。

11.对装修中的遗留问题，应协调业主进行处理。

12.对正常装修完毕业主入住３～６个月后，没有发现任何工程质量问题的。应及时签退装修押金。并将相关文件和图纸进行归档保存。

装修管理中的强制管理手段

装修管理中，难免会遇到一些“顽固”的业主，或“野蛮装修”。这个时候我们唯一的办法就是通过一定的途径，采取必要的强硬措施。具体如下：

１.不办理和完善相关手续的。口头告知～电话告知～书面通知，同时禁止相关装修材料进场，禁止相关施工人员进场。仍旧不听取劝告的，报当地派出所，请离“闲杂人员”。

２.有违规方案的，通知装修公司负责人和业主，及时纠正相关方案。不纠正的，劝停作业。拒绝纠正的，报业主委员会或当地政府职能部门，并配合政府职能部门纠正违规。仍旧拒绝纠正的，提请出诉讼请求，要求司法解决。

３.司法未能够及时解决的，将相关资料进行存档（并提取相关违规照片，并说明违规事由）。

４.对装修中产生的垃圾未能够及时进行清理的，口头告知～电话告知～书面告知。仍旧不清理的，物业公司自行派遣人员处理，并将扣取相应的装修保证金（具体金额自定）。

５.对装修中质量不过关的，告知业主，并责令装修公司立即进行处理。拒绝处理的，通知业主扣取相关装修费用，屡劝不改的，通知业主请装修公司离开现场。并配合业主解除相关装修合约，追讨装修违约金。

６.装修完毕后３～６个月内发现的质量不过关。扣取装修保证金。

７.违规作业，违规建筑的，扣取装修保证金。

８.对违规的、装修质量差的装修公司，及时登记并在小区醒目位置进行公示。对故意藐视国家规定的装修公司，在物业行业进行全行业通告！并禁止其在小区内再次作业！

入住与后期管理

当小区业主入住后，按照国家规定（按照产权占地面积，或人口计算），及时召开业主大会，由业主提名（或物业公司代为提名，业主放弃提名时）选举并成立业主委员会。业主委员会有权利决定是否继续与物业公司续约。续约后，物业公司即成为并开展后期物业工作。否则，就将现有各方资料移交（扣取应扣管理开支和人员工资后）给新的物业公司。